土地活用とは

土地活用とは、自分の所有している低利用地や未利用地を、現状よりも有効に活用することをいいます。

一般的には土地所有者に経済的利益をもたらす活用のしかたを「土地活用｣と呼んでいる場合が多いようです。土地活用の方法としては、大きく分けると、売る、土地のまま貸す 、建物を建てて貸す、又は自己利用という4つが考えられます。土地活用法にはさまざまな方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、土地所有者の事情により最適な方法は異なってくるため、土地活用を考えるにあたっては、正しい知識を持った上で慎重に検討する必要があります。

土地活用の種類と特性

土地活用の方法には多くの方法があります。

1. 売却する

売却することにより現金が手に入り、他の貯蓄、投資運用に変えることが容易にできます。土地はなくなっていますので、運用実績によっては資産が加速度的に減っていく可能性があります。

2. 駐車場、資材置き場として貸す

借主に権利が発生せず、また少ない投資で気軽にできる土地活用法です。他の事業への転用や売却がスムーズで、相続が発生したときにも分割がしやすいという特徴があります。しかし土地の税制優遇措置がなく、相続税対策にもなりません。

3. 定期借地

(一般)定期借地権50年以上、建物譲渡特約付借地権30年以上、事業用借地権10年以上20年以下があります。一定期間土地を貸すだけなので、事業資金の負担は発生しません。保証金等の一時的な収入のほか、地代の安定収入が得られます。

4. 自己建設方式

土地活用として多く利用されている方法です。特にアパートやマンションのような賃貸住宅の場合、事業物件(店舗、倉庫)のように「借主が退去したら収入がゼロになる」というリスクが低く安定した収入が確保でき、相続税・固定資産税の節税対策になるという特徴があります。しかし立地条件、建物の条件などによっては、入居率が悪い場合があり、収益性が低下します。

5. 共同分譲

土地所有者が宅建業者と共同して宅地分譲により土地を売却していく土地活用法です。企業の豊富な情報力で買い手を探し、開発をすることができます。また環境の良い街づくりなど、地域社会に貢献しつつ、開発利益を享受できます。ただ宅地化するにあたって、開発資金の立替が必要になるケースがあります。

6. 土地信託

土地活用の企画立案から建物の建築・運営・管理（・処分）まで、一切を信託銀行に任せる方式です。信託銀行の土地活用に関するノウハウ・信用が利用できます。賃貸型の土地信託の場合は、実質的に土地を所有したままで有効活用を図るのと同じ効果があります。

7.事業受託方式

ディベロッパーなどが事業パートナーとなり、土地有効活用のための調査・企画から、建物の設計・施工・完成後の管理までを請け負うシステムです。土地所有者が土地を手放さずに有効活用できるため、事業収益・土地の値上り益等を享受することができますが、事業資金は土地所有者自身が、調達しなければなりません。

8.等価交換方式

土地にディベロッパーが建物を建て、完成後の建物の一部と土地の共有部分とを等価で交換することによって、土地所有者とディベロッパーが土地と建物を互いに分け合う一種の共同事業です。税務上は土地を譲渡して建物に買換えたものとみなされます。

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